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不動産のお悩み診断

本当に不動産を有効活用できていますか?

このような声をよく耳にします

・最近アパートマンションになかなか借り手がつかない 空室率増加
・賃料滞納者がいる 経済事情(不況)
・駐車場が埋まらない 賃料下落 車離れ
・建物が古くなった 震災、資金の不安
・相続税が心配 法改正
・借地だから諦めている 建替承諾料、更新料、名変料
・土地を貸している(底地) 旧借地借家法は地主不利
あなたのお悩みは 質問一覧
1 売却を検討中 2 権利付不動産の売却を検討中
「底地、借地権、貸家ほか」
3 建て替えを検討中。改築、リフォーム、リノベーション
「自宅、アパート、マンション家賃保証サブリースもこちら」
4 相続税が心配 5 建物解体、測量、埋設管等の工事
お問い合わせページへ
6 不動産の購入
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1 売却を検討中 のお答え
売却を頼む業者は大手が安全???
そんなことはありません。不動産流通機構で全ての不動産業者が情報を共有しております。
よって街の小さな不動産屋でも大手でも変わりません。むしろ小さな不動産屋でも一生懸命なところが多いです。
チェックポイント
気をつけて欲しいのは、大小に関わらずあまりにも高い金額で売却を依頼しないことです。大手などによく見られますが、
一例として
自宅を売りたいと考えます。(売買相場は5,000万円)
誰しも少しでも高く売りたいと考えます。(希望は7,000万円)
7,000万円で売りたいと業者に打診。
A、高すぎると売れなくなるからせめて最初は5,500〜6,000位に下げたほうがいいとアドバイス
B、7,000万円で売れるように頑張りますから専任ください
Aの業者に任せるのが賢明かと思います。
Bの業者は仕事欲しさに何でも専任を受ける業者(大手に多い)
・仮に7,000万円で売り出したとします。相場が5,000万円なのですから売れる訳ございません。
 すると3ヶ月後売れませんから値段下げてくださいと売れるまで下げ続けます。
・既に5,500万円で売り出している別物件を売るための見せ物件(見せかけ)にされます。
 同じような条件で7,000万円の家が売り出ているけど、こちらは5,500万円です。どちらがいいですか?
 誰もが5,500万円の家を選び、7,000万円の家は売れ残るでしょう!
チェックポイント
買う人の立場で考えて見てください!
あなたは長期間売れ残っている家(有名物件)を買ってまで住みたいですか?
住みたくない人が大半かと思います。大半の人は売り出しているのも知らずにこっそり買いたいものです。
2 権利付不動産の売却を検討中 「底地、借地権、貸家ほか」 のお答え
ご存知ですか?
底地は自由に売却できます。その際借地人に承諾は要りません。オーナーチェンジと思ってください。
(逆は当然承諾が要ります。現在の借地人だから貸したのに見ず知らずの人に貸せる訳がありません。)
親の代からなど長年土地を貸していると、情も入り地代値上げがしにくいなどの理由で、昔のまま(安いまま)の地代というケースが多々あります。そのような場合、代が変わると相続人みなさんが大変苦労しております。なぜなら多額の相続税が発生、代が変わったからと地代値上げもなかなかできない、地代が安いから物納もできないなど地主様の悩みは尽きません。
(物納条件はかなり厳しいです、更地や駐車場と違い、底地は収益性も低く敬遠されがちです)それもそのはず借地借家法(旧法)は借り手(借地人)を保護する法律だからです。
だから借地人は安い地代のままで値上げにもほとんど応じないですし、通常20年の契約更新の際、更新料を払わなくても自動的に更新できると法律で守られています。もらえたとしてもこのご時世さほど期待できないでしょう。
税金に関しても、借地人は建物にしか固定資産税がかかりません。(安い)
高い土地の固定資産税を支払うのは地主、当然相続が発生すれば多額の相続税がかかってきます。
ならば・・・ はっきり言って「底地は売却が好ましいと思います」 (※等価交換での共同事業や借地権買取りを除く)
売却方法は3パターンございます。
(1)借地人に売却する (※等価交換での共同事業や借地権買取り)
(2)業者に売却する
(3)投資家に売却する。 【最近注目】
底地を賢く高くいい条件で売る方法
底地.jpではお客様の条件に一番マッチした業者をご紹介します。
底地業者にも色んな会社があります。買う業者のほとんどは買った値段以上で借地人に売却するか、借地権を買い取り所有権にすることを考えています。気をつけないと未だに強引な会社もありトラブルが絶えません。
強引な会社は組織ぐるみで同系列の関連会社が複数あり、買主、仲介、交渉などと使い分けます。
そのような会社では強引な交渉で警察沙汰もしばしば。お気をつけください。

予算50億不動産売ってください!大募集中!

まずは当方にご相談ください。ご相談の上、最善の方法をご提案します! お問い合わせはこちら

3 建て替えを検討中。改築、リフォーム、リノベーション 「自宅、アパート、マンション家賃保証サブリースもこちら」 のお答え

新築、建て替え、リフォーム、戸建、二世帯、アパート、マンション、サブリース(家賃保証)含め、全てが一緒ではありません。特徴は様々です。
底地.jpへ窓口を一本化することによりお客様のニーズに合わせたよりよい提案ができます。

4 相続税が心配 のお答え
基礎控除額の改定
現行  5,000万円 + 1,000万円 × 法廷相続人の数
改定後  3,000万円 + 600万円 × 法廷相続人の数
例えば相続人一人の場合、現行では6,000万円の控除がありますが、改定後は3,600万円に減額されます。
改定後は土地建物評価が3,600万円を超えると相続税の対象となってしまいます。
相続手続きの煩わしさ
相続手続きは、事前でも事後でも時間と手間がかかります。窓口を一本化する事でわずらわしさが解消します。
税理士は計算に強いです。司法書士は登記に強いです。弁護士は紛争に強いです。
ただ、不動産に関しては素人ですので不動産での節税方法に強い方はあまり居ません。
底地.jpは、不動産のプロとしてアドバイスさせていただきます。
例えば、土地の評価額を下げる、優良不動産は売却しない、収益を上げる相続に備える・・・等。

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